THE MANAGER致信托单位持有人之信函

尊敬的信托单位持有人,

2018年,中国主要城市的可支配收入和人均支出同比增长分别为7.8%和6.8%,带动消费品零售额同比增长了9.0%至38.1万亿人民币。尽管中国和全球经济在全年面临中美贸易战和其他诸多挑战,国内消费仍然取得增长。 刺激消费的政策包括一系列进口减税和财政措施。国内中端品牌、餐饮店和国际时尚品牌继续拓展网络,让零售空间的需求保持了韧性。

面对全球经济的不确定性和人民币的波动,凯德商用中国信托继续稳健发展,依靠中国国内需求的势头以及成功执 行深思熟虑的战略,在2018年取得佳绩。

坚韧的财务业绩

2018年,凯德商用中国信托的总收入为2.227亿新元,房地产净收入为1.474亿新元。可派发收入达0.997亿新元,比2017财政年度高出9.4%。增长归因于收购后乐峰广场做出的财务贡献以及多租户商场的良好表现。 每单位派息在年末扩大的单位基数1上同比增长1.2%至10.22新分。

我们持续优化资产与创造优越购物体验的策略章显成效。在2018年,资产组合的租户销额总额和客流量分别同比增长18.8%2,3和19.4%2。截至2018年12月31日,资产组合出租率达97.5%,加权平均租赁期限为2.9年4。年内, 我们签署或更新了663个租约,平均租金调升率为10.9%。包括乐峰广场及凯德广场•芜湖51.0%的权益,凯德商用中国信托截至2018年12月31日的资产估值经由独立估值师评估为139.93亿人民币,同比增加17.8%。这得归因于乐峰广场的加入。

严谨的资产组合重组

凯德商用中国信托通过与凯德集团的51:49合资,于2018年1月以17.0385亿人民币顺利收购乐峰广场。这是信托资产组合重组策略的重要的一环。这项增值收购将信托的足迹扩展到凯德集团核心城市群中的另一个一线城市,并且 让我们有效的利用集团在广州的优势地位巩固资产组合中租赁的协同效应。

乐峰广场拥有强大的增长潜能。商场在2018年到2020年之间的到期租约占总租金的一半以上。自完成收购以来,商场在2018年连续四个季度的租金调升率都超过了20.0%,专卖店租户全年取得了双位数的平均销售坪效增长。我们利用强大的租赁网络,增强了乐峰广场的租户 组合,这不仅为海珠区引进了25个特出的新品牌,更为商场创造了强劲的定位。

2019年1月,我们与无关联第三方签订合作框架协议,以8.083亿人民币(1.596亿新元)收购位于中国内蒙自治区古呼和浩特市玉泉区已建成的一座商场,并以4.6亿人民币(0.908亿新元)6的商定价格转让持有凯德MALL• 赛罕的公司的全部权益给新的业主。

通过凯德MALL•赛罕与玉泉项目的互换,我们有效的回收资本,并收获一个地理位置更加优异的新建商场。新购入资产与即将开通的地铁线将直接联通。与凯德MALL•赛罕相比,新购入的玉泉项目面积扩大一倍,土地使用期限延长八年,并具有更强的升值潜力。我们将通过当地营 运团队的良好记录,巩固信托在新兴市场的地位,将新收购的商场转变成一站式消费聚点,提供引人入胜的零售概念,以满足日益富裕中产阶级消费者对更高生活品质的追求。

创新的资产提升

消费者不断寻求符合他们生活方式的优质购物体验,激发了中国零售业的蓬勃发展。为了迎合需求,我们在年内完成了多项资产提升计划,以提高商场空间的利用率和优化租户组合。

从凯德MALL•望京的主力租户回收了四楼4,700平方米的空间后,推出了更高收益的特色专卖店,为购物者创造更具沉浸性的零售体验。这使凯德MALL•望京2018全年同比租金调升率为15.7%。优客工场是一家领先的共享空间经营者。我们与优客工场密切合作,成功在八楼创造 500平方米的可租赁面积,以满足租户需求。这举措将会增加八楼在2019年的租金收入约50.0%。

在凯德广场•新南,我们重新规划了负一楼约37.0%的空间,引进了知名品牌的同时,成功使该区域每月的租金收入翻倍。这项适时的资产提升使得商场整体租金调升率同比提高至17.9%,反映了租户对成都成熟商圈空间的 高需求。相同的,我们在凯德MALL•大峡谷通过拆除自动扶梯,成功增加四楼和五楼的可租赁面积,用来提供新的用餐选择和体验。

我们为凯德七宝购物广场重新定位,调整租户组合并把重点放在教育和学习上,以增强对年轻家庭的吸引力。为了能有更宽阔的活动空间举办儿童节目,我们扩建屋顶花园并增添小型动物园、蔬菜农场和大屏幕。凯德七宝购物广 场设施的改进为消费者提供更深刻的购物体验,也增加了家庭在商场的逗留时间。

丰富的购物体验

为了在竞争中保持领先地位,我们采取积极主动的措施,通过采用数码科技和推出有趣的活动来吸引购物者并为购物中心创造黏性。

商场全年举办了精彩的营销活动来吸引购物流量以及提高购物中心的知名度,例如乐峰广场的大型B.Duck展示,凯德MALL•望京的现场表演和快闪店,以及凯德MALL•赛罕的流行音乐会。

我们加强了在线营销活动和游戏化技巧来吸引购物者。我们和一个备受欢迎的社交媒体应用程序合作,在凯德MALL•西直门和凯德MALL•望京设置展位,让购物者可以上线参与多人游戏并在社交媒体上分享体验。这些营销活动加强了我们的商场品牌和社交媒体参与度。

谨慎的资本管理

作为我们规范资本管理以实现资金来源多元化的一部分,我们成功发行了首批1.3亿新元的MTN,到期日为2022年,固定利率为每年3.25%。此MTN是根据CRCT的10亿新元多币种债务发行计划发行的。

通过积极财务管理,我们提前为2019年到期的所有债务再融资。80.0%7的债务是以固定利率贷款,以增强利息费用的确定性。我们加强了资产负债表,并保持了35.4%的负债比率,远低于新加坡金融管理局设定的45.0%上限。 为减轻外汇波动带来的影响,约80.0%的可分配收入已以新元对冲。稳健的财务状况,让我们有能力追逐推动新增长的收购机会,并继续采用积极的资产管理策略,从现有资产中释放更多价值。

追求卓越表现

作为首个在新加坡上市的中国商用房地产投资信托基金,凯德商用中国信托始终保持着高水平的公司治理,透明度和问责制,其中包括董事会的积极监督,以及与信托单位持有人和主要利益相关者的适时沟通。我们很荣幸这些努力得到了新加坡证券投资者协会的认可,在2018年的 第19届“投资者的选择颁奖”中,联合获得“股东通沟通良好奖(房地产投资信托基金与商业信托组别)”。

为了进一步增进我们与信托单位持有人、租户、购物者和其他利益相关者的互动,我们将网站改版升级,提供令人耳目一新的内容和功能以及更直观的用户体验。

我们的购物中心也获得了中国行业的认可:凯德广场•新南在“第七届成都零售业年度总评榜”获得“商圈发展推动大奖”,而凯德MALL•望京则获得中国连锁经营协会颁发的“2018CCFA金百合购物中心最佳升级改造奖”。

展望未来

中国仍是全球增长最快的消费市场之一。虽然国内生产总值将预计在短期内放缓,但未来几年里,零售消费将会保持强劲的增长。在消费者群体不断增长和寻求更高的生活品质的背景下,零售业的长期前景维持乐观。

我们将着重于寻找新的增长契机以加强我们的韧性来推动可持续回报。尽管中国经济正在经历过渡期,许多重大的领域潜力仍待开发。快速转变中的中国零售商场产业将继续充满不确定因素和挑战性,但我们拥有扎实的财务实力,专业技能,地方网络和以客为尊的企业文化,使我们 可以不断的创新和适应市场动态,为购物者、租户和信托单位持有人创造价值。

我们将继续沿用凯德集团广泛的专业知识,扩大在中国的业务和进一步加强我们的资产组合。我们的目标是与竞争对手区分化,并创造一个与中国城市景观和生活方式相结合的优质商用资产组合。我们将继续努力创造贴近需求,优越的购物体验,以满足购物者及社区不断变化的愿景。

致谢

林明彦先生于2013年加入董事会,在年内卸下董事会副主席、非独立非执行董事、执行委员会主席及公司披露委员会成员的职务。非独立非执行董事李志勤先生获委任为执行委员会主席。这两项变更均于2018年7月1日生效。 我们感谢林先生多年来的贡献,祝愿他未来一帆风顺。

最后,我们要感谢董事会所提供的见解并积极参与会议和讨论,管理层给予公司的领导和员工们的奉献和支持。我们对所有租户、业务合作伙伴和购物者心存感激,尤其是对信托单位持有人的信任与支持。通过共同努力,我们 将继续为信托单位持有人经营优质的零售资产,以及为中国购物者提供优越的零售体验。


苏锦春
主席

陈子威
首席执行官

2019年2月18日


  1. CRCT于2017年12月7日以私募的形式发行了6,440万新单位。
  2. 只包括多租户商场,以100%权益计入。
  3. 不包括超市和百货商店的租户销售。
  4. 按租金总收入。
  5. 按乐峰广场51%的有效权益。
  6. 请参阅2019年2月1日发布的信托公告。
  7. 不包括货币市场。
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