THE MANAGER致信托单位持有人之信函

尊敬的信托单位持有人,

2019财政年度是凯德商用中国信托一 个重要的里程碑。我们在不断的发展和 壮大中,坚守着提升资产组合质量与收 益的战略,为信托单位持有人在财政年 里取得27.7%1总回报的佳绩。截至2019 年12月31日,信托总资产达到约38亿新 元,而市值也达到约19亿新元,进一步巩 固了优势地位。

年内,我们以29.6亿元人民币的总价,从 信托发起人凯德集团与其联营公司收购 了凯德广场•学府、凯德广场•埃德蒙 顿及凯德广场•雨花亭, 并成功发行股 权募集了2.794亿新元。这是信托自成立 以来最大规模的一笔收购以及股权筹 资。股权获得超额认购,并得到长期和新 投资者的支持,这充分显示了投资人对 信托战略目标的认可。

在通过内部业务增长和积极收购策略来 提高信托单位价值的同时,我们将继续 发挥影响力,巩固信托作为新加坡交易 所首家且最大的中国零售房地产信托 基金的地位。

在2019财政年度,信托达到总收入2.382 亿新元,实现房地产净收入1.654亿新元, 同比增长分别为6.9%和12.2%。不含资本 性派息每单位股息同比增长2.1%至9.80 新加坡分。含资本性派息每单位派息为 9.90新加坡分,等同于派息率6.1%2。业 绩增长主要来源于核心资产的稳健业务 经营、新项目乐峰广场的强劲收入增长、 以及最新收购的凯德广场•学府、凯德 广场•埃德蒙顿和凯德广场•雨花亭于 2019年8月30日完成收购后的收入贡献。

尽管中美之间的贸易局势仍然不明朗, 全球经济放缓,中国消费者的信心仍然 保持强韧。通过积极的资产管理手段, 投资组合的租户销售额和客流量同比 增长14.4%3和15.2%3。全年我们新签 订并续签了826个租约,平均租金较之 前增长6.4%4。截至2019年12月31日, 投资组合整体平均出租率为96.7%5, 加权平均租赁期限为2.4年5,6。源于新收 购的三个购物中心资产,以及现有购物 中心估价的提升,信托的总资产同比增 长了27.6%至38亿新元。

保持专注与保障资产组合的未来

我们通过战略性的资产收购与脱售,强 化了资产组合。2019年2月,我们以8.083 亿元人民币收购玉泉项目,并以4.60亿元 人民币脱售凯德MALL•赛罕购物中心。

通过这种物业置换的策略让我们在呼和 浩特市把现有的老旧物业升级成更大、 更新的优质资产。同时,也为信托资产组 合注入了新活力,提升了价值。新的玉泉 项目吸引更多人口,未来也将直接连接 地铁线,剩余土地使用权相较原有赛罕 项目延长了八年。

为了保持收入稳定性,新的玉泉项目的 开业以及原有凯德MALL•赛罕购物中 心的脱售将在2020年底同时进行。我们 相信在玉泉项目运营稳定后,将为信托 注入新的增长动力。新项目将努力与呼 和浩特快速升级的消费和生活模式保持 一致,推陈出新,为城市消费者创造更丰 富多彩的新零售体验。

2019年3月,我们宣布脱售凯德广场• 芜湖51.0%股份,资产作价2.1亿元人 民币7,再一次成功地释放资产价值, 回收资金用以收购更高收益的资产。

在6月份,我们宣布以29.60亿元人民 币的资产价格收购了位于哈尔滨的凯 德广场•学府和凯德广场•埃德蒙顿, 以及位于长沙的凯德广场•雨花亭。此 次的收购使信托的资产组合规模扩大了 18.6%,可出租总面积则增加了30.7%8

三个购物中心的地理位置都十分优越, 具有极佳的交通可通达性和高人口密集 度。它们被定位为综合性的一站式购物 中心,为其区域提供多种零售和餐饮选 择。这几项新的零售资产增强了资产组 合的韧性,同时带来了新的资产提升空 间。信托单位持有人非常支持此次的收 购,在临时股东大会上以99.8%的表决 票赞成交易。

2020年2月,凯德商用中国信托达成协 议,以7.77亿元人民币脱售凯德广场•二 七,比账面估值高出20.5%。凯德广场• 二七是整体出租的商场,收入增长前景 有限。本次脱售遵循了我们从非核心资 产处置中释放资本价值的策略,同时减 少凯德商用中国信托资产组合中整租资 产的占比。脱售所得将进一步提高凯德 商用中国信托的财务灵活性,以追求增 值性的收购机会。此交易预计在2020年 第三季度完成。

谨慎负责的资本管理

截至2019年12月底,信托的负债比率为 36.7%,而贷款的年限分布也得到了妥 善控制, 平均债务期限为2.84年。平均借 贷成本为2.98%,约80%的定期贷款为 固定利率,保证了整体融资成本的稳定 性。为了减轻外汇波动的影响,信托将约 62.0%的未分派收入做了新元对冲。我 们也通过分散资金来源、货币种类、贷款 期限,以及争取更优惠的利率等措施来 提高信托的财务灵活性。

进一步促进现有资产的内增长

运营方面,我们不断推陈出新,优化商场 和购物体验,以确保能与正在蓬勃发展 的中国零售业和不断演变的消费者需求 携手共进。依靠经验丰富的信托资产管 理团队,我们继续引入新科技手段升级 现有数码科技平台,并通过举行多种多 样的市场推广活动来提升商场销售。我 们也和新品牌与零售商合作,制定更加 积极主动的租赁策略,主动调整以及尝 试,以更新购物中心的产品和服务,进而 提高购物中心的吸引力。

凭借全渠道零售增长的趋势,我们紧跟 线上到线下的潮流,引入更多当红在线 品牌在购物中心建立实体店,吸引购物 人潮。例如,凯德广场•新南与在线时尚 品牌合作,让这些正在寻求全渠道零售 体验的商家得以在线下拓宽销售渠道。 在凯德广场·埃德蒙顿,我们与一家租户 合作,尝试以交互式的技术改善客户的 购物体验。

高速壮大的中产阶级家庭是具有潜力 的市场。因此,我们将凯德广场•新南 的三楼改造成儿童主题区,提供更多的 亲子空间来吸引有孩童的家庭到商场购 物消费。我们也在凯德广场•学府实行 了同样的针对性市场营销策略。为了吸 引广场附近大学的千禧一代购物者,我 们引入了当下流行的时尚和餐饮品牌,也组织了创意营销活动,如校园招聘和 季节性推广活动,来增加购物中心的客 流和人气。我们规划的资产提升方案得 到了卓有成效的实施,为每个商场注入 了新的活力,刺激了消费,提升了购物 中心的运营效率。我们在凯德MALL• 大峡谷的四楼和五楼引入了流行的创 新性餐饮概念来进一步增强商场的人 气和运营表现。

乐峰广场自收购以来保持强劲增长。通 过积极的规划定位和多样化的租户组 合,如引入首次入驻品牌、知名国际品 牌、本地优质品牌与美食餐饮,实现了 购物中心的品牌提升,并连续维持两位 数租金调升率。

奖项与认可

我们很高兴信托对高标准公司治理的 坚持得到了业界的肯定。在2019年,荣 获以下两项奖项:

  1. 新加坡证券投资者协会第20届 “投资者的选择颁奖
    房地产投资信托基金与商业信托组 别, 股东沟通良好奖 - 亚军
  2. 第6届亚太最佳品种房地产投资信 托基金奖
    新加坡市值超过10亿美元的零售房 地产投资信托基金组别 - 金奖

信托在“新加坡治理和透明度指数”以 及“信托监管指数”的排名也在2019年 显著的提高。新加坡交易所也把信托列 入“快速通道计划”,让我们在提交文件 时享有优先权。由于参与该计划的上市 公司都必须具有良好治理标准和合规实 践,这验证了信托对公司治理的承诺。

抓住商机与维持增长

尽管中国在2019年已经实现了全年国 内生产总值的预测,但由于全球的贸易 挑战、中国经济结构调整以及2019冠 状病毒爆发,未来的增长预计有所削 弱。2019冠状病毒疫情仍在演变中,我 们对潜在发展保持警惕,并将与相关 地方政府合作,确保我们的租户、购物 者和员工的福利得到照顾,同时采取措 施将对我们业务的影响降到最低。从长 远来看,我们对中国市场保持乐观的态 度,并相信我们强劲的财务状况将使我 们克服这个暂时的挑战。

为了确保我们仍然是购物者心目中首选 的购物中心,我们将继续更新购物中心 的产品与服务,以吸引更多消费者。我 们会与租户紧密合作,利用更多创新有 趣的概念以及新颖的营销活动,来吸引 更多消费者,并提升他们的购物体验。

致谢

李志勤先生于2019年8月16日卸下非执 行非独立董事兼执行委员会主席一职。 我们借此机会感谢李先生给予信托的宝 贵贡献和领导,也同时欢迎罗臻毓先生 于2019年8月16日加入董事会,接任非 执行非独立董事兼执行委员会主席。

我们非常感谢董事会成员们敏锐、独到 的见解和指引,信托团队的热忱与卓越 表现,以及租户、购物者和合作伙伴们的 持续信任。我们也由衷的感谢所有单位 持有人和投资者对信托的支持与信心。


苏锦春
主席

陈子威
首席执行官

2020年2月20日


  1. 根据每单位价从2018年12月31日的1.36新元升至2019年12月31日的1.61新元的资本增值, 并假设将股息再投资。
  2. 根据2019财政年度每单位派息9.90新加坡分,以及2019年12月31日1.61新元的单位收盘价。
  3. 租户销售额(不包括百货商店和超市)与客流量是按照信托各自资产的持有期(即凯德MALL•西直门、凯德MALL•望京、凯德MALL•大峡谷、 凯德广场•新南、凯德七宝购物广场、凯德MALL•赛罕、凯德新民众乐园、乐峰广场(按100%股权计算)、凯德广场•学府、凯德广场•埃德蒙顿 和凯德广场•雨花亭)。不包括已脱售的凯德广场•芜湖的租户销售额和客流量。
  4. 不包括新概念租户和小型主力租户。若包括在内,总资产组合的平均租金调升率为4.7%。
  5. 不包括凯德广场•二七。脱售公告于2020年2月7日宣布。
  6. 按租金总收入计算。不包括将于2020年低脱售的凯德MALL•赛罕。
  7. 基于100%权益。
  8. 根据截至2019年3月31日,信托所有房地产的100%权益。收购公告于2019年6月11日宣布。
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